Gayrimenkul sektöründe lokasyon ve fiziksel özelliklerin ötesinde yeni bir değerleme ölçütü yükseliyor. Artık konut alacak kişiler, binanın yaşına ya da mülkün genişliğine odaklanmak yerine sitenin idari kalitesini, aidat yapılarını ve finansal tablosunu mercek altına alıyor.
Türkiye Gazetesi’nden Necmi Çiçekçi’nin aktardığı verilere göre, birbirine oldukça yakın konumda bulunan ve benzer nitelikler taşıyan dairelerin satış bedelleri arasında devasa uçurumlar oluşabiliyor.
Sektör temsilcileri, ikinci el konut piyasasında site yönetim anlayışının mülk değerini belirlemede kritik bir rol oynamaya başladığını vurguluyor.
Fiyatları aşağı çeken unsurlar arasında fahiş aidatlar, geçmişten devreden borçlar, idari kadro ile kat malikleri arasındaki ihtilaflar yer alıyor. Ayrıca otopark ve güvenlik zafiyetleri, bakımı ihmal edilmiş ortak kullanım alanları, gürültü kirliliği ve günübirlik kiralamaların yoğunluğu da mülkün değerini düşüren diğer faktörler olarak sıralanıyor.
Buna karşılık; mali disiplini sağlamış, güvenli ve şeffaf bir yönetim anlayışına sahip sitelerdeki konutlar, ikinci el piyasasında çok daha yüksek fiyatlarla alıcı bulabiliyor.
Ev Almadan Önce Mali Tablo İnceleniyor
Sitenin finansal durumu, sadece satış bedelini değil, yeni mülk sahibinin ilerleyen süreçte üstleneceği aylık ve uzun vadeli giderleri de doğrudan etkiliyor.
Yüksek seyreden aidatların yanı sıra, geçmiş dönemlerden sarkan borç yükü, planlanan kapsamlı tadilatlar veya kapıda olan toplu ödemeler, başlangıçta cazip görünen bir dairenin maliyetini ciddi oranda artırabiliyor.
Bu nedenle bazı bilinçli alıcıların, satış sözleşmesinden önce sitenin güncel bütçesini, aidat ödeme geçmişini, süregelen davalarını ve gelecekte yapılması öngörülen harcama planlarını incelediği ifade ediliyor.
Hizmet Yetersizliği Konut Değerini Düşürüyor
Yüksek meblağlar ödenmesine karşın; temizlik, güvenlik, teknik bakım ve personel hizmetlerinin aksaması da konutun cazibesini zedeliyor.
Ortak alanlarda yaşanan su veya elektrik kesintileri, çalışmayan asansörler ve atıl durumda bırakılan sosyal tesisler, alıcıların pazarlık masasında daha düşük fiyat talep etmesine yol açıyor.
Yönetimin gelir ve gider tablolarında şeffaflıktan uzak olması ile birikmiş borçlar, potansiyel yatırımcılar tarafından önemli bir risk unsuru olarak görülüyor.
“Aile Konseptli” Siteler Daha Çok Prim Yapıyor
Çocuklu ailelerin çoğunlukta olduğu, toplu yaşam kurallarının disiplinle uygulandığı, park ve güvenlik sorunu olmayan yerleşim alanları daha fazla talep görüyor.
Emlak danışmanlarına göre, özellikle ailelerin yoğunlaştığı bölgelerde bu tip özellikler, emsal konutlara kıyasla ciddi bir fiyat üstünlüğü kazandırabiliyor.
Buna mukabil, gürültü şikayetlerinin bitmediği, kısa süreli kiralama işlemlerinin yaygınlaştığı veya aile yaşamına uygun bulunmayan sitelerde konutların elden çıkarılma süreci çok daha uzun sürebiliyor.
